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国有资产盘活进入“深水区” 探索公租房特许经营项目
2023-10-25


国有资产盘活是目今优化国有资产结构、增进地方经济生长的重要内容。

内容来源 | 中国经营网

今年以来 ,多地城投公司通过获取特许经营权的方法来盘活资产 ,改善收入报表。与此同时 ,近日 ,重庆市住房和城乡建设委员会宣布特许经营采购项目 ,项目内容均为公租房住宅。对此 ,有不少行业人士认为 ,该业务可以有效盘活国有资产 ,同时可以有效改善城投收入报表。

多位业内人士在接受《中国经营报》记者采访时体现 ,国有资产盘活是目今优化国有资产结构、增进地方经济生长的重要内容 ,也是构建新生长花样、推动经济高质量生长、提高国资国企效能提升的要害。探索公租房特许经营业务 ,势必对推动地方政府和城投平台盘活资产起到积极作用。

盘活资产改善报表

重庆市住房和城乡建设委员会作为采购人 ,5个项目采购通告均为公租房住宅部分特许经营项目。据采购通告统计 ,5个项目共涉及117453套可租赁住房 ,至少可盘活92亿元。

关于公租房特许经营项目 ,有业内人士认为 ,陪同着土地收入减少 ,城投平台业务转型势在必行。不过 ,业内普遍认为 ,城投平台目前的转型还没有抵达完全市场化的水平 ,依然需要政府给予一定的政策支持 ,而转让特许经营权就是一项重要举措 ,一方面可以有效盘活城投资产 ,另一方面也可以有效改善收入报表 ,使得城投能够实现经营上的良性循环 ,继而实现保城投、保债务的目的。

在重庆市六届人大常委会第四次集会第一次全体集会上 ,重庆市财务局局长姜国杰就2023年市级预算调解情况向大会做报告。姜国杰说 ,在一般公共预算方面 ,本级收入调解主要是 ,通过公租房住宅项目特许经营 ,盘活存量资产资源 ,国有资源(资产)有偿使用收入预计增加90亿元。

值得注意的是 ,并非重庆一地探索通过公租房特许经营来盘活资产。今年 ,天津市也提出 ,探索房地爆发长新模式 ,用足用好住房租赁政策 ,收购优质项目 ,盘活存量闲置资产 ,扩大包管性租赁住房和长租房供应 ,满足种种群体租赁住房需求。不绝完善住房包管体系 ,通过特许经营等方法 ,探索公租房运营治理新模式。

记者注意到 ,今年以来 ,多地政府通过宣布特许经营权招标等信息来实现地方城投公司国有资产盘活。江西一家城投公司卖力人告诉记者 ,特许经营权样式多重 ,好比采矿权、砂石开采、特种贸易、广告传媒、新旧能源、智慧停车、数字基站、公墓运营、都会物业、交通收费、污水处理、垃圾场、水电燃气、充电桩等 ,都可以选择交给城投公司 ,通过经营实现营收。该卖力人认为 ,“上述业务受到区域导向影响 ,可是公租房业务则有所差别 ,险些各地均有该业务 ,地方政府可以探索通过特许经营的方法 ,一方面让地方政府能够获得资金 ,对财务起到一定的增补作用 ,另一方面 ,可以拓展城投公司的新领域和新业务 ,增进城投公司实现转型升级。”

在该卖力人看来 ,地方政府和城投公司均需要转换生长思路 ,不要拘泥于古板土地业务。“现在许多城投公司均保存差别水平的盈利能力偏弱的情况 ,这与自身业务的优良有很大的关系。好比此次重庆宣布通告 ,开端估算可以盘活92亿元的资产。而像我们公司目前从事的停车特许经营 ,也在逐步培育稳定的现金流 ,因为特许经营项目普遍保存刚需的特点 ,即拿到项目之后就可以提供现金流 ,是难得的‘现金奶牛’业务 ,关于城投强化盈利能力是有很大资助的。”

现代咨询集团董事长丁伯康认为 ,城投平台应该不绝探索 ,推进存量资产盘活利用。“将国企平台作为资源整合盘活的载体与纽带 ,搭建社会资本与地方政府的相助平台 ,将国有资产资源效益充分发挥。具体有以下几种常见思路:关于单体规模较小且疏散、功效定位重复的资产进行整合革新 ,提升规;壑;结合经济金融政策热点及社会生长热点 ,将存量资产进行包装策划 ,如都会更新、EOD、乡村振兴、数字工业等;在存量资产原有功效基础上 ,进行‘功效+’革新 ,探索公共资源有偿权益类产品的可融资性;发挥两类公司作用 ,实现‘产权、所有权、经营权’平分设经营 ,充分利用社会资本价值。”

欠债驱动到权益投入

国家“十四五”计划纲要提出 ,国有资产盘活是目今优化国有资产结构、增进地方经济生长的重要内容。

东部地区一位城投公司卖力人告诉记者 ,“不绝优化国有资产盘活方法 ,其实就是城投公司从行政化到市场化转型的历程。好比特许经营项目 ,其实就是一种市场化行为 ,城投通过果真招标的形式实现业务增收 ,是从欠债驱动到权益投入的转化 ,也是城投从管资产到管资本的转化。同时 ,要把有限的经营性国有资产和资源 ,从事业单位和政府部分剥离出来 ,交给国有企业去经营和治理 ,提高国有资产的配置效率和运营治理效率。”

面对目今的经济情况 ,多地城投公司提出稳字领先的生长目标。上述东部地区城投公司卖力人认为 ,稳字领先首先是稳业务、稳增长和稳投资。“转让公租房特许经营权收回的资金后 ,可用于新增投资建设项目 ,同时吸引民营企业的加入 ,以推动重点项目建设和重点区域生长。”

在丁伯康看来 ,做好盘活资产的基础事情 ,即摸清家底。该项事情需由地方主要领导统筹 ,以国企平台战略性重组为切入口 ,围绕资产整合与盘活 ,全面清查梳理地方国有资产资源 ,建立存量资产动态台账。同时 ,分门别类明确资产属性 ,如凭据经营性及准经营性的“有形资产” ,包括工程项目资产、商业/工业不动产、闲置土地资产、市政配套设施等以及“无形资产” ,包括特许经营权、权益类资产、数据资产平分类 ,并分阶段有序推进 ,抓大放小 ,成熟一批 ,操作一批。

别的 ,地方政府主导 ,加大整合和盘活的力度 ,为国企平台公司革新生长赋能。国有资产的盘活离不开政府主导与相关局委部分派合。一方面 ,需要完善相关领域价格调解机制及资产运营/使用的交易结算机制;另一方面 ,需要为地方国企赋能 ,积极开展对外相助 ,充分发挥社会资本、专业运营商的专业优势。

记者注意到 ,公租房除了通过特许经营的方法实现资产盘活之外 ,还可以通过刊行REITs的方法在金融方面有所突破。早在2021年 ,北京曾刊行全国首单公共租赁住房类REITs产品 ,专项计划为公租房资产开展私募REITs ,融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税务处理等。业内普遍认为 ,为公租房资产正当合规开展私募REITs融资进行了有益探索 ,对公租房公募REITs的推出起到了重要引导作用。

而在前不久 ,河南省豫资包管房治理运营有限公司2023年度第一期资产支持票据(类REITs)在中国银行间市场正式刊行 ,该项目为交易商协会公租房类REITs、河南省首单公租房类REITs。豫资包管房相关卖力人体现 ,项目落地后将进一步富厚河南省规模内包管房资产证券化产品类型 ,有利于提升河南省包管性租赁住房运营治理水平和效劳质量 ,为河南省内租赁住房资产开展公募REITs做出了进一步探索。


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